提要：房贷新政出台后，二套房首付比例的调整只是时间问题，不过各家银行调整的幅度可能会有所不同。
昨日，某大型银行北京分行房地产信贷部门负责人透露，尚未收到总行关于二套房首付款比例调整的正式通知，目前仍按首付比例不低于七成的原有政策执行。
前天，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确规定二套房最低首付款比例调整为不低于40%。对此，除建行表示“正在积极研究中”外，工行也在31日回应称，将认真执行国家有关部门新的住房信贷政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为40%。
上述某大行信贷部门负责人表示，落实相应的监管要求，严格执行差别化的个人房贷政策，是该行开展个人房贷业务的基本原则。二套房首付比例的调整只是时间问题，不过各家银行调整的幅度可能会有所不同。
首付比例降低有预期
对于此次房地产信贷政策的调整，一些银行业人士称并不意外。某大行相关部门负责人透露，此前已经预计到今年适度放松房地产调控政策的可能性在上升，其中最有可能的就是通过降低二套房首付比例，加大对改善性住房需求的支持，因此银行对此已有所准备。
目前，各行执行二套房首付比例并不相同，不过基本都在六成以上。这项措施到目前为止，已经执行4年时间。2011年，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中明确，二套房首付比例由原有的五成提至六成。此后2013年出台的“国五条”对楼市的调控力度进一步加大，随后一些银行将首付比例提至七成，但也有银行未做调整。
对以往各家银行调整幅度的不同，有分析人士认为，与资金的充裕程度以及对房地产行业风险的预测密切相关。同时，他也认为，国家对二套房首付比例只规定了下限，银行调整的空间很大，此次各行依然可能存在调整同步但不同幅度的情况。
目前市场普遍认为，首付款比例的减少将降低购房难度，同时对已回暖的楼市产生拉动作用。根据中行金融研究所提供的数据显示，2015年1-2月，个人按揭贷款同比增长2.1%，比2014年末提高4.7个百分点。
事实上，在部分地区，由房地产开发企业主导的首付款比例降低一直存在。沉寂一段时间的“零首付”、“一成首付”从去年开始重出江湖。如保利某地产项目推出的“零首付”楼盘，购房者仅需预付5万元，剩下3年内付清便可购买到总价在200万元左右的房屋。一些业内人士表示，房地产开发企业通过“垫首付”的营销方式，主要为吸引购房者提前入市。
风险也成为银行此次信贷调整考量的前提。工行表示，将本着“因地施策”和“风险可控”的原则，根据各城市房地产市场的状况以及借款人的资信状况、还款能力确定贷款首付比例和利率水平。
房贷利率或跟进调整
为控制风险，一些银行对房地产贷款包括个人房贷实施了限额管理。内蒙古某地银行负责人就表示，由于信贷规模控制，优先保障首套房贷款，二套及以上贷款申请存在一定难度。
从目前情况来看，个人住房贷款质量虽属优质，但部分银行不良率在去年也出现小幅上升。如建行、农行分别上升了0.04个和0.03个百分点。对此，一些银行已经提出，进一步提高个人贷款信用风险管理水平。
就个人贷款规模来看，部分银行去年增幅也已出现下降。以建行为例，2014年个人房贷增幅虽仍居同业第一，但相比2013年仍下降了3.12个百分点。不过，相关人士也表示，增幅的下降与房屋成交量的下滑也有直接关系。
除对首付款比例进行调整外，个别银行个人房贷利率水平也在同步调整。3月30日，浙商银行在其官方微信上公布二套房贷款新措施，具体内容是：普通住房（总价在500万元以下的公寓），首付最低比例四成，利率为基准利率的7折；别墅、排屋以及总价在500万元以上的公寓，首付最低比例五成，利率为基准利率的85折。
经了解发现，浙商银行是目前唯一一家推出房贷利率7折优惠的银行。某银行业人士表示，考虑到经营成本，该项优惠利率的惠及范围或十分有限。事实上也正是如此。浙商银行客服人员告诉记者，利率下限优惠范围目前暂为购买该行开发贷款合作楼盘的优质客户，非此范围二套房贷款利率仍执行原有标准；如果是购买二手房，应由房地产中介公司推荐。
我们注意到，今年以来，多家银行个人房贷利率已经出现“松动”，华夏、汇丰等银行首套房可申请到9折及以下利率。上述人士分析，市场出现分化，是为抢占个人优质客户，一些银行有可能给出接近盈亏平衡点的利率。
另外，房地产开发贷款规模将进一步收紧。建行相关负责人就表示，对于开发贷款每年都有增量的限制。而从贷款投放对象来看，选择的主要是与建行有长期合作的、实力强大的、资信良好的房地产企业。工行也表示，加强房地产开发领域融资总量控制，严格客户和项目准入标准，加强对存量房地产贷款项目的风险监测，及时采取措施防范和化解项目风险。
