自家唯一一套房，居然能通过离婚、过户等手续，套取银行好几百万的低息贷款？如果房价下跌，直接断供让银行收走房子，自己手里还能留大量现金？
3月1日上午开始，一个用北京房子套贷款的“歪招”开始在网上蔓延，不到中午就已经传到了深圳、上海甚至更多二三线城市，在微博、QQ、微信里像病毒一样传播，买房群、投资群、同学群里，甚至都在转发一模一样的招数。
真行吗？聪姐经过多方求证和验算后发现，实际上由于评估价格、银行审批和房屋过户成本等实际问题，这个被有些网友称作“完美理论”的模式几乎不可能实现。就算骗贷成功，利率差如果不超过2%，都背不回交易税费。
夫妻离婚假交易？拒贷！
这“招”是这样的——夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万，我让她把房1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，正好用来还房贷。
“如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位套现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候卖出去，再赚差额。现在京沪深很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。”
“你当银行傻？”在一个经济投资微信群里，有些人说，“我朋友”已经如此操作成功了；但另外一位来自国有银行个贷机构的人对此嗤之以鼻。
这样的歪招有用吗？聪姐咨询了北京市最大的贷款机构之一。这家机构里的分析师说，这根本不成立。
“无论是评估单位、还是银行，都会做尽职调查。查到买卖双方原来是夫妻两口子，银行直接就会拒贷了，怎么可能贷出钱来？”这位分析师说，她一早已经看到朋友在转发这条消息，但这“一看就是外行写的”。
聪姐了解到，要查买卖双方曾经的夫妻关系很简单。要贷款，就要提供各种证明，其中离婚证上就写明了原夫妻双方的姓名和身份证号。
这位分析师说，这种行为，银行直接会怀疑其贷款的真实用途，甚至怀疑其有“骗贷”的行为。这种说法，聪姐从多家国有银行方面得到了证实。
“除非他找一个真实的买家。”她说。
做高成交价骗贷款？没戏！
为什么要用房子套房贷出来呢？因为和其他任何一种贷款方式相比，房贷的利率都相对较低、还款年限又长。从几年前开始，就有人开始打“套房贷”的歪主意。
找个真实买家，就能这么套取银行贷款吗？在一个投资购房群里，又有人贴出了“我朋友”的故事。
“我朋友和他妈就是这么操作的。高评房价，现在拿着好几百万的现金花，特别爽！”这名网友说。
按理说，如果子女已经成年，那么和父母的关系就可以算成两个单独的家庭。如果父母的年龄还可以贷款，那么无论是父母购买子女名下房产，还是反之而行，都能贷款出来。但当聪姐截屏发给一家评估机构负责人时，他的态度和贷款机构分析师一样——虽然能贷款，但这“歪招”不可能实现。
“市价700万的房子评估价顶多到560万，按照3成首付，顶多能贷出来392万元，怎么可能贷出来700万？这房子值多少钱，不是买主卖主上嘴皮碰下嘴皮说了就算的。”他说。
聪姐还从北京银行了解到，二手房的贷款额度，是按照“交易价、评估价取其低”计算的。
这也就是说，即使买房人按照1000万报购房合同，实际房子的评估值也不会是1000万元。
“评估公司出的金额高了银行也会有异议，会直接降低可贷款金额。”银行方面说。
算上房地产交易税费，赔了！
经过聪姐一番求证，实际上能操作的空间，就“缩水”成了找别人交易、骗出不到300多万的贷款，和“歪招”里说的额度缩水了将近50%。
可就算这样，仍旧有人打着这样的主意。“现在利率这么低，就算只能贷到几百万，拿出来投资买个理财也合适啊。”一名网友说。
真合适吗？聪姐计算成本后发现，如果套出来的贷款额度年收益不足6.3%，也就是利率差额在两个百分点以下，就等于白白做了一笔亏本买卖。
首先，如果要实现足额贷款392万元，这套房的签约价格，就得是560万元。这也就意味着，按照2.7%的中介相应费用计算，通过中介完成网签、贷款手续办理和过户的价格，就是15.12万元。即使找到目前相对便宜的中介，中介费也在5万元以上。
其次，按照560万元的价格计算，这套房非常有可能被定义为非普通住宅。如果要完成过户手续，就意味着要缴纳契税和营业税。
聪姐查阅了目前二手房交易的相应数据，一般来说，网签价560万元的二手房，都已经超过了90平方米。那么按照契税最低1.5%计算，这套房的契税为8.4万元。因为已经是非普通住宅，即使房源已经满五惟一，也要收取差额5.6%的营业税。聪姐用类似的实际案例计算，这套房的营业税缴纳税金为25.76万元。
这也就意味着，这套房一次的交易成本至少接近40万元。
目前，北京二手房的房贷普遍都在8.8折左右，对应的贷款利率，就是4.3%左右。如果按照30年贷款时间、等额本息计算，年还款23.312万元。
保本理财的年化收益呢？大约是3.4%。就算风险极高的P2P理财，年化收益率也降到了9%左右。如果取中按照年化收益6.2%计算，年收益为24.304万元。
这也就意味着，这样折腾一趟，年收益只有9920元。在贷款30年的周期中，这些利润连最基本的过户成本都背不过来。
“至于说什么房价下跌就断供，那更是外行人的说法。”一位中介机构负责人说，如果这套房贷款392万元之后直接断供，就算银行收回房产、并作价300万元拍卖，剩下的92万元也要向个人追偿，而非“拿房子一抵了 之”。
