名下已有一套用商业贷款购买的房子，再用公积金买房或可以算首套。但是，如果公积金贷款额度有限，需要申请组合贷款，还能算首套吗？日前，读者小林咨询关于组合贷款的问题。
据了解，近两年来，在银行贷款利率连连上涨的背景下，越来越多购房者选择公积金贷款，以享受低利率，但公积金贷款额度又往往有限。那么，如果遭遇类似小林的情况，选择组合贷款能否算首套？可否享受公积金贷款利率？记者就此疑问，咨询了公积金管理部门以及银行。
没用过公积金办组合贷款能否算首套？
读者小林目前名下已经有一套房产，是早些年用商业贷款购买的，面积30多平方米，而公积金缴纳多年却从未使用过。现在，他想用公积金购买一套房产，面积144平方米以下，“能不能算作首套房？”
与此同时，小林还有一个关于组合贷的问题。他告诉记者，他所看中的这套房，总价100万元左右，如果可以算作首套，那么首付三成是30万，剩余的70万元则需要贷款。“公积金最多能贷40万元，贷款额度肯定不够，那我如果申请组合贷的话，是不是还能算首套？”
小林所咨询的，其实是关于在申请组合贷时，名下房产套数如何认定的问题。而该疑问在实际购房情况中并非个例。记者了解到，目前泉州住房公积金的额度为，单职工40万元，双职工60万元，而对于许多购房者来说，一套房子总价动辄上百万元，扣除首付之后，公积金贷款额度往往不够，因此就涉及个人住房组合贷款的问题。
涉及组合贷首付比例以银行认定为主
所谓个人住房组合贷款，简单来说，就是有缴存公积金的购房者，在购房时所申请的公积金贷款额度不够，可以同时向银行申请住房按揭贷款。组合贷款，只有缴存公积金的职工才可以申请。
具体到小林咨询的问题上，据泉州住房公积金管理中心工作人员介绍，按照相关政策规定，购买首套房，面积90平方米以上，首付款比例为房产总价的三成，面积90平方米以下，首付款比例不低于房产总价的两成。如果小林及其配偶名下只有一套房，而且这套房没有使用过公积金贷款，那么再买房时申请公积金贷款，可以认定为首套。
但是，“如果小林申请组合贷款，首付比例就要取决于银行方面对他的套数认定。”该工作人员表示，组合贷同时包括商业贷款和公积金贷款两部分，公积金贷款部分，单职工公积金最多贷款40万元，双职工60万元，小林这样的情况，公积金贷款部分，可以按照首套利率执行，但首付比例具体多少，以及商贷部分政策，则要具体咨询小林申请贷款的银行。
没用过公积金再购房组合贷分两种情况
就此情况，记者致电泉州多家银行咨询了解到，在办理个人房贷时，房产只能抵押给一家银行，而目前在泉州有办理公积金贷款业务的仅有建设银行，其他银行暂没有受理组合贷款业务。
随后，建行个贷部工作人员介绍，银行对房贷申请人家庭套数的认定，将查看其银行房贷记录，以及房管部门开具的家庭名下套数情况证明。如果其名下已有一套房，且申请过商业贷款，但没有用过公积金，那么首付为30%，剩余的70%为贷款部分，其中公积金根据基准利率执行还贷，商业部分根据商贷基准利率上浮10%执行。
也就是说，小林购买的房产总价100万，首付需30万元，剩余的70万元可以办理组合贷款。其中，所贷款项中的商业贷款部分，需在基准利率基础上上浮10%。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行，目前5年以上公积金贷款年利率为4.55%。
据悉，办理组合贷款的流程为，购房者分别向住房公积金管理中心和建设银行提出书面贷款申请，并提交有关资料。随后，获得公积金个人住房贷款额度之后，持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向建行申请组合贷款。等接到银行同意贷款的通知后，分别与上述单位签订《借款合同》。至于审批和放款时间，公积金管理中心以及银行方面均表示，和普通的申请贷款时间一样，并不会因为是组合贷款，而加长审批和放款时间。
二套房贷款紧缩 泉州暂未执行
◎读者杜先生咨询：最近网络上都在讨论称，首套房贷款将紧缩，二套房贷款政策也将进行调整，首付比例将从目前的六成上调至七成，利率由1.1倍上调至1.3倍，其中有些城市个别银行已经开始执行了。我正打算购买二套房，请问泉州目前二套房贷款政策收紧了吗？
回复：就杜先生的疑问，记者致电泉州多家银行进行咨询。一国有银行个贷部工作人员称，目前其银行对首套房，仍然执行最低首付3成，贷款利率按基准利率执行，五年以上为6.55%。另一家商业银行工作人员表示，对于符合条件的首次置业群体，贷款最多为房价的七成，并且执行基准利率，这些和去年年底相比没有变化，但相对来说目前放款速度比较快。
至于二套房首付比例和利率是否双双上调的问题，银行个贷部门表示，暂时没有接到相关通知。目前，二套房首付仍为六成，利率则多数是上浮10%。当然，也有少数购房者由于不良征信记录等问题，只能拿到基准利率上浮20%的贷款利率。
与此同时，记者还咨询了二手房中介机构。据中介机构办理金融贷款的交易员称，目前贷款比较好办，二套房贷款也正常发放，且放款时间和首套房贷款差不多，而首付多为六成，利率则是上浮1.1倍居多。“首付比例应该不会上调到七成，若100万元首付70万元，贷款仅30万元，对购房者来说没有太大意义。”一中介机构交易员如是说。
只签看房书 不一定交中介费
◎手机尾数8163读者咨询：几天前，我委托一家中介机构看了一套房子，结构、朝向方面，我都很满意，但是价格没法接受，所以没有谈妥就作罢了。后来，另一家中介也叫我去看房，到了现场我一看就傻眼了，原来看的是同一套房，不过价格却比第一家中介所说的低了三万。
我想了解的是，我在第一家中介签了看房委托书，现在能否通过第二家中介买这套房？第一家中介会不会因此找我麻烦？毕竟第二家中介所说的价格低很多，我还是挺动心的。
回复：就此问题，记者首先咨询了房产中介机构。中介人士称，如果是第一家中介促成买卖双方的交易，让双方都达成了买卖意向，最后却跳单私下成交，中介会找双方追讨中介费，或者通过诉诸法律的方式维护权益。如果仅仅是带看房，则不会追究买卖双方的违约责任。
某师事务所律师郑文峰表示，“看房书”属于居间合同，如果买方没有私下找房东交易，而是委托另一家中介机构寻找房源，那么在公平的市场环境中，买方应向哪家中介公司支付佣金，要看哪一家中介公司最终完全履行了居间服务。就该读者所说的案例来看，如果第一家中介确实如其所说，只是带他看了一套房子，那么可以认定第一家中介没有履行居间服务，这位读者可以不用支付佣金。
