金九银十的楼市旺季到来，房贷市场也随着人们的买房需求而开始活跃。什么时候买房最便宜呢？买怎样的房子最划算呢？选择怎样的房贷产品利率最低呢？下面，专家为你介绍金九换房如何贷款。
一、买新房or二手房？
吴小姐想在海淀某小区的买一套三居室。所以今年春节的时候她就把家里的那套老房子挂在了中介公司。今年中秋节刚过完，很多开发商都在搞楼盘促销，她认为再不出手会错失良机，所以买新房还是买那套海淀的二手房让她颇为忧虑。
置业建议：从地理位置上来看，由于城中区建设已基本成熟，因此开发商建设的新楼盘多选择在城市边缘地段，房屋基本聚集在五环或六环以外，而二手房一般集中在城区内比较成熟的地段，小区周边配套设施完善，交通十分便利。而且购买新开发的楼盘并不能马上拿到房屋的房产证，二手房过户后买房人即可拿到新房本，基本即买即入住。
贷款建议：吴小姐的烦恼主要在于纠结贷款买新房还是二手房。首先从贷款银行的选择来看，购买新房的贷款一般都是通过开发商指定的合作银行办理，这就会造成贷款产品少、还款方式不灵活等问题，而二手房贷款在银行选择方面很广泛。其次新房的贷款都是开发商组织购房人统一办理，批贷和放款时间比较慢，而且大部分开发商不接受购房人用公积金贷款的方式买房，如果吴小姐在单位足月缴纳公积金，那么她买新房就不能享受到公积金贷款的便利。
专家点评：九月和十月一般都是开发商推盘最活跃的时期，在今年楼市价格筑底的情况下，开发商更是加快了推盘步伐和优惠的力度，但是从购房人自身角度来看，二手房无论是买房地理位置、贷款银行选择、批贷放款时间、贷款方式上都比新房占优势。
二、卖旧买新or直接买新？
市民张先生现在最大的事情就是看房，他自己名下在西二环那套房子太小，是五年前全款买的，他打算赶在国庆节以前把自己这套房子装修一下租出去，用租金还日后的月供，但是张先生通过中介门店发现不少二手房的挂牌价都一路走低，所以他想不如干脆把房子卖了，凑钱买套新房，减轻经济压力，对于该不该卖手里这套房子他现在摇摆不定。
置业建议：购房人名下有无住房，将直接关系到二套房的首付比例，如果购房人名下无房，再次贷款首付为六成，如果他保留这套房，贷款的首付将上升到七成，会加重张先生的购买压力。因此建议张先生卖掉旧房再购买新房。
贷款建议：张先生名下的房子是全款买的，因此他没有贷款记录，如果他卖掉手里的房，再买房用商业贷款可以贷到房款的40%，如果保留名下房屋，只能贷到30%。伟嘉安捷”认为，首付10%的差距可以为张先生节约不少资金，因此他选择卖掉手里的住房比较合适。
专家点评：对于想换房的人来说，上表中所列的情况均会被认定为“二套”，如果购房人使用商业贷款，手中无房而有贷款记录，首付比例为70%，而卖掉手中住房，使用商业贷款将按照60%的比例支付首付。而公积金贷款则执行认房认贷，首付比例统一为70%。
三、全款买房or贷款买房？
刘先生现在只要有空就去中介门店溜达一圈，他跟爱人在丰台买了套一居室，孩子出生以后，他想换套大房子。最近他看上了朝阳的一套三居室，中介经纪人告诉她最近店里房子的挂牌价都是一降再降，他看上的那套大三居的报价已经从年初的400万出头降到了360多万，刘先生询问了多家银行以后得知现在二套房贷款不好做，所以他犹豫是不是把名下房子卖了，再找朋友借钱全款买那套三居室。
置业建议：二手房业主一般对全款买房的人在房价上给予一定让利，对购房人来说全款买房比较利于砍价，在房价持续下降的形势下，着急换房的不少“连环单”业主心态上通常都比较着急，而贷款通常办理时间比较长，很多业主可能会等不及。
贷款建议：刘先生看中的房屋价格一路下跌，和以前相比业主几乎是跳水价在卖房。这类业主通常对成交的时间要求都比较高，所以刘先生可以先全款买下房屋，再通过补按揭贷款的形式完成房子的装修等，而且最近银行二套房的信贷情况比较紧张，很多业主也希望能得到全款，其次刘先生购买的这套房屋尽管价格下降快，但总价依然比较高，如果张先生选择贷款购买，最好选用公积金组合贷的形式。既享受公积金贷款利息少的优势，又能保证贷款额度的要求。
专家点评：今年楼市房价总体走势低迷，所以业主通常对全款购房的人在房屋总价上能给予一定的让利。此外，补按揭贷款申请的时间通常是购房人拿到房本半年之内，对办理的时效性要求较高，如果购房人打算做补按揭应提早申请。
