要回答我国房地产业贷款信用风险有多大这个问题，首先要界定房地产业贷款的概念。监管机构的统计口径将房地产业贷款分为房产开发贷款（又细分为住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房产开发贷款）、地产开发贷款、商业用房贷款（细分为个人购买商业房产贷款和企业购买商业房产贷款）、个人住房贷款、经营性物业贷款、其他以房地产为抵押物的贷款、持有房地产企业发行的债券和房地产信托等，这是一个“宽口径”的统计。大型银行年报中披露的与房地产业相关的贷款包括个人住房贷款、房地产贷款和房地产业的贷款等，其他以房地产为抵押物的贷款、持有房地产企业发行的债券和房地产信托的金额在年报中没有详细披露。结合年报中披露的数据，本文对工、农、中、建、交五家大型银行（简称“五行”）“宽口径”房地产业贷款的信用风险进行测算，测算的指标为房地产业贷款占比、预期损失水平及占银行资本净额的比例。
个人住房贷款：优于国际同业平均水平
根据内部评级法下资本计算的规定，个人住房贷款归入以住房为抵押物的按揭暴露，计算风险加权资产需要有违约概率、违约损失率和违约暴露三个风险参数。考虑到我国个人住房贷款产品不涉及或有债项，违约暴露为本金及相应产生的利息，测算时用贷款余额近似代替。但违约概率和违约损失率取决于各家银行开发模型时挑选的数据时间窗口、数据质量和模型方法，即使对同样的债务人和同样的抵押物，也很容易产生风险权重方面的差异。
一般而言，决定个人住房贷款债务人违约概率最主要的两个风险驱动因子是抵押率（Loan to Value）和债务人的债务收入比（Debt Service Ratio）。从2013年上半年数据来看，大型银行个人住房贷款抵押率在50%以下的数量约占40%，而抵押率在50%～60%和60%～70%的占比分别为20%和37%。只有约3%的个人住房贷款抵押率超过70%，97%的贷款抵押率低于70%——远好于国际同业水平。因为抵押率会随抵押物价值变化而动态变化，作为抵押物的个人住房，其价格的持续增加会导致在贷款存续期内抵押率不断下降，从而降低债务人违约的风险。我国大型银行抵押率数据好于国际同业，正是住房价格上升的反映。债务收入比是衡量债务人偿债能力的重要指标。2013年上半年的数据表明，大型银行的个人住房贷款该值在30%以下的占约40%，50%以下的占95%，只有5%的债务人债务收入比超过50%，这一比例与国际同业相比也非常乐观。债务收入比越低说明债务人偿还能力越强，但考虑到银行在收集及核实相关数据方面遇到的实际困难，对这一指标的客观性应保持一定程度的怀疑。基于这两个主要的风险驱动因子判断，个人住房贷款债务人违约概率情况较为乐观。
影响个人住房贷款违约损失率的主要风险驱动因子，是不同清收方法下实际清收的价值和折现率。逻辑上判断，过去若干年，我国居民住房价格的大幅度上涨导致违约贷款实际清收的损失率下降，基于前七年历史数据预测的个人住房贷款违约损失率应该较为乐观。出于审慎目的，巴塞尔委员会规定用于计算住房按揭贷款违约损失率不能低于10%。由于缺乏我国大型银行个人住房贷款违约损失率的公开数据，本文将违约损失率下限锁定为10%。
表1中的风险参数水平显示平均违约概率变化很大。除汇丰银行在香港地区平均违约概率低于1%外，其他银行都在3%左右，高者甚至在4%以上。平均违约损失率除了UFJ银行较高以外，其他银行普遍偏低。
从个人住房贷款在银行资本净额中的占比来看，汇丰银行2008～2012年全部以住房作为抵押物的零售暴露，包括实施高级内部评级法的部分和实施标准法的部分，占资本净额的比例在7%～8%。
2012年，汇丰银行以个人住房作为抵押物的零售暴露风险加权资产水平与2009年基本持平（表2），金融危机后资本净额的快速增加导致占资本净额的比例有所下降。目前，我国大型银行尚未按照内部评级法披露相关风险参数，估计大型银行个人住房贷款平均违约概率在1%～4%，优于国际同业平均水平。为计算方便，假设年平均违约概率为2.5%，平均违约损失率以10%为下限，以六行平均数为上限，介于10%～18%，可以得出我国大型银行个人住房贷款的风险权重介于22%到40%。按照30%的风险权重计算风险加权资产，再按照8%的资本要求计算个人住房贷款需要的资本占资本净额的比例，结果如图1所示。
2012年末，五家大型银行个人住房贷款业务占资本净额的比例远不及汇丰银行同类业务占资本净额的比例，说明在业务策略上汇丰银行向个人住房贷款业务倾斜的力度更大。
展期和逾期贷款被认为是已出现风险的贷款。即使贷款没有发生违约，如果出现展期和逾期贷款占比较高的情况，也反映出贷款潜在风险较大。从目前大型银行个人住房贷款展期和逾期情况来看，新发生的展期和逾期数量和金额都较小，潜在风险不明显。鉴于个人住房贷款期限较长，具有随时间推移而违约率不断上升的趋势，对展期和逾期贷款的变化趋势应保持密切关注。
综上，随着住房价格上涨、抵押率持续下降，早年发放的个人住房贷款存量部分的债务人违约风险保持平稳甚至下降趋势，但新发放的个人住房贷款面临着较多不确定性。
房地产贷款和以此为抵押物贷款：风险高于一般贷款
公司类贷款中的房地产贷款主要构成为房产开发贷款、地产开发贷款和经营性物业贷款等，暴露类别上都属于内部评级法下的公司风险暴露，但贷款主体、贷款结构和贷款金额的差异会使贷款归入不同的子暴露（如非中小企业、中小企业和产生收入的房地产等），从而对风险加权资产计算产生明显影响。无论公司类贷款中的房地产贷款归入子暴露中的哪种，一个基本的风险判断是：平均意义上，对公司发放的房地产贷款违约概率会高于个人住房贷款的违约概率。
从预测房地产开发贷款债务人违约概率的角度来看，自有资金到位率、抵押率、未来现金流覆盖利息和本金的比率是最关键的风险驱动因子。即便是经营性物业贷款，抵押率和未来现金流覆盖利息和本金的比率对债务人违约也有重要的预测意义。监管数据显示，近年来大型银行房地产开发贷款资本金超过30%的占比在80%以上，且随着房产价格的攀升，抵押率也呈逐步下降趋势，从而有利于降低债务人的违约概率。但未来现金流覆盖利息和本金的比率则取决于市场变化，具有很强的不确定性。
为辅助对大型银行房地产贷款债务人违约概率进行判断，下面两组数据可以作为参考。一是标准普尔公司公布1993～2011年亚太地区房地产公司的年违约率平均数为0.54%。2007～2011年，除2009年达到3.57%违约率外，其他年份未发生违约。这说明亚太地区房地产公司年违约率变化具有较强的突发性。二是标准普尔2013年7月发布的《低评级中国房地产开发商仍易受到市场变动的冲击》所指出，38家中国房地产开发商中，近一半企业的评级介于B+到CCC级，反映出较高的违约风险。基于对公司发放的房地产贷款违约概率会高于个人住房贷款的判断，以个人住房贷款债务人年平均违约概率2.5%为下限，估计大型银行房地产贷款债务人的年平均违约概率在2.5%～4%。
影响违约损失率的风险驱动因子包括抵押率、首次出现不能偿还到清偿完毕的时间、清收金额、不同类型房地产的管理成本和法律成本等。根据2013年对大型银行、政策性银行、股份制银行和农村商业银行等22家银行近五年来核销贷款（其中，对公贷款占比超过80%）的不完全调查，核销贷款损失率平均高于40%。
假设我国房地产贷款企业年平均违约概率在3%，以平均42%的违约损失率计算，风险权重将达到约120%。若一般公司贷款适用100%的风险权重，公司贷款中房地产贷款的风险高于一般公司贷款，以120%风险权重计算风险加权资产，再按照8%的资本要求计算贷款需要的资本占资本净额的比例，结果如图2所示。
在悲观情况下，按照年平均违约概率不变和损失率为50%计算，风险权重将达145%，占资本净额的比例会达到5%～6%。
目前，在合格的抵押物中，以房地产作为抵押物的贷款余额占比较大。按照资本计算规则，对公司类贷款要区分抵押物覆盖的比率，按照覆盖比率使用不同的违约损失率，覆盖比率超过140%时的最低的违约损失率为35%。绝大部分以房地产作为抵押物的贷款房地产的市值和贷款比率介于0～140%，从而适用40%的违约损失率。
以债务人年平均违约概率为2.5%和35%的违约损失率计算，即使抵押物全部覆盖风险暴露，风险权重也将高达95%。以40%的违约损失率计算，风险权重为109%。以45%的违约损失率计算，风险权重则高达122%。考虑到仍有相当比例的贷款抵押物不能全部覆盖风险暴露，计算风险加权资产时适用45%的违约损失率，预计绝大部分以房地产作为抵押物的贷款风险权重在110%～120%。按照2012年年报披露数字，五行抵押贷款余额约在12万亿元左右，扣除个人住房贷款、房地产开发贷款、经营性物业贷款中以房地产作为抵押物的贷款后，估计至少还有5万亿～6万亿元是以房地产作为抵押物的贷款，这部分贷款约占各行资本净额的8%～10%。
房地产业整体：“贷款规模大，潜在风险高”
房地产业贷款余额是较为直观的规模指标。从2012年年报披露数据来看，五行个人住房贷款和公司类贷款中，房地产贷款合计占贷款和垫款总额的比例最低的为20%，最高的为26%。如果将以房地产作为抵押物的贷款、银行持有房地产企业发行的债券、通过信托公司持有的房地产企业的信托也计算在内，则“宽口径”房地产业贷款占比在30%～40%。
以个人住房贷款预期损失率0.25%计算，五行合计预期损失在140亿元左右。按照公司类贷款中房地产贷款年平均违约概率3%（高于目前各行披露的不良率）和平均损失率42%计算，公司类贷款中房地产贷款预期损失率为1.26%，五行预期损失在256亿元左右。以房地产作为抵押物的贷款按照预期损失率1.13%计算，五行的预期损失在600多亿元水平。与五行超过9000亿元的准备金余额相比较，五行在“宽口径”房地产业贷款的预期损失水平占准备金的比例约为11%。
从资本占用情况来看，五行“宽口径”房地产业贷款信用风险占银行资本净额比例都超过15%，估计占比最高的银行能达到20%。
总体上，五行“宽口径”房地产业贷款的预期损失水平、占资本净额的比例、占全部贷款和垫款的比例大致为10%、20%、30%的水平。在经济增长预期减速，房地产市场宏观调控力度持续增强大背景下，一旦房地产市场价格持续下跌，将会导致债务人违约概率和违约损失率同时上升，房地产业贷款的预期损失和占资本净额的比例则会迅速增加，上述测算就可能是偏乐观的预测。即使基于目前的测算和分析，“宽口径”房地产业贷款在大型银行资产组合中配置的比例也不宜继续增加，应实施规模总量刚性控制，有针对性地退出违约风险高的企业。
