央行8月25日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。
政策解读
最新房贷利率政策，就是退出过去的基准利率，转为市场报价利率（LPR）。核心内容简化解读如下：
1、从10月8日开始执行，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
2、首套房贷利率不低于当期LPR（以8月20日5年期算，目前是4.85%）。
3、二套房不低于LPR+60个基点（目前是4.85%+0.60%=5.45%）。
4、2019年10月8日是定价基准转换日，之前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
5、利率重定价周期最短为1年，最长期限为合同期限，具体可以和银行谈，多个选择。
6、公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
了解当前全国的房贷政策
目前基准商业房贷利率是4.9%、首套房商贷上浮10%+、二套房商贷上浮20%+、公积金房贷3.25%。然后每个城市的银行，根据市场，自由调整上浮或者下降的比例。签订合同后，上浮或下降的比例是不会变化的，有变化的是国家的基准利率。
贷款的成本关键看基准利率。
了解什么是LPR？
LPR（Loan Prime Rate）即贷款基础利率，是金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，并考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在LPR基础上加减点确定。
LPR报价机制
①确定了按照公开市场操作利率加点形成，公开市场操作利率主要指MLF利率。MLF利率是央行对满足宏观审慎标准的银行提供的有抵押融资利率，基本反映了银行的平均边际资金成本，是央行通过公开市场操作传导的重要政策利率。
②各家银行在MLF的基础上构建利率加点模型，银行需要构建满足自身管理要求的加点模型，体现银行的资金成本、市场供求和风险溢价。其中风险溢价由本行对于最优客户（一般为内部评级AAA级客户，部分中小银行是AA+级）的风险成本和资本成本组成。
③全国银行间同业拆借中心在18家银行报价基础上，按照算术平均（去掉最高价和最低价）得到LPR。由于算术平均没有考虑不同银行之间的权重，而中小银行的加点会高于大型银行，会在一定程度制约LPR的下调。
根据政策，个人住房贷款以近一个月的LPR为定价基准：
①首套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）
*增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整
②二套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）+0.6%
政策前后，如何买房最划算？
1、肯定首选公积金贷款！毕竟公积金贷款最划算，首先基准利率低，肯定低于市场报价利率LPR（比如，当前公积金5年以上贷款利率为3.25%，而当前的LPR为4.85%），其次，也不受首套房上浮10%等的限制或二套房LPR+60个基点。
2、只能办理商业贷款，则需要分首套房和非首套房来考虑。
a、假如是首套房，建议在10月8日以后买（不考虑房价变化的话）。由于离10月8日还有1个多月，当前的房贷利率是首套房上浮10%（4.9%*1.1=5.39%），很实际上很多银行是15%甚至以上，都比当前的（LPR）4.85%要高。
b、假如是二套房，当前的房款政策上浮20%以上，也就是4.9%*20%=5.88%，而最新政策是LPR+0.6=5.45%，所以，也便宜一些。
关键的是，还有“利率重定价周期”让你选择，最短为1年，更灵活，当你确认当下的利率高，未来利率会下降厉害，LPR也会跟着下降，你就跟银行签订1年期，以后利率降下来再调。未来，当你觉得LPR很低了，就可以和银行签订期限很长的合约。
总之，政策后，贷款的利率水平的高低主要看LPR，和你自身的资质。
