中央经济工作会议坚持“房住不炒”

　　2019年下半年以来，融资渠道全方位收紧倒逼房企加紧以价换量促销、加快资金周转速度，成交走势有回升之态。年末房企面临业绩冲关将加紧促销，短期内销售增速还将小幅回升。
　　然而市场成交增速难言企稳回升，政策仍是关键决定因素。本轮房地产周期已经历将近五年的“超长待机时间”，主要在于持续深化的调控拉长了下行时间。其中2015年1月至2016年4月为成交增速上行期，为期16个月；2016年5月至今为下行期，已长达43个月。

　　“五限”政策持续下市场观望情绪浓厚，目前成交的短期回升还难以作为判定是否迎来拐点的依据，销量有再度收缩的可能；若调控政策出于稳定市场、防止过冷，因城施策进行局部反向纠偏，则购房需求存在释放空间。
　　从结构上看，预计一线城市基本面稳健，在调控任务限制下可能量价相对平稳；二线和三线重点城市“抢人大战”翻开续篇，市场成交可能放量，销售增速领跑，约个位数正增；三四线城市在经历去库存浪潮平息、棚改货币化退坡之后，本地真实需求的不足和前期透支的影响将逐渐暴露，成交同比可能下降5%-10%。综上，预计2020年商品房销售面积可能稳中有降，同比持平或下降5%以内。
　　调控政策以房价为锚，在市场成交稳中有降和土地溢价率走低的影响下，预计2020年房价增速有望收窄，同比仍为正增，结构性分化与上述成交分化类似。
　　中央经济工作会议针对房地产领域重申坚持“房住不炒”定位，并提出“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，房地产调控还将在较长时间内持续。
　　从行业运行情况来看，在供给侧，房地产开发投资数据较有韧劲，减小了调控大幅放松的必要性；在需求侧，若市场成交缩量至过冷，调控政策为稳定市场或进行局部反向矫正。较可能从“人才引进”的角度因城施策边际调整，或修正对刚需和改善需求群体存在误伤的政策，金融调控方面则可能相对保持定力。