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贷款买房:不打无准备之仗

      

  大家都知道,贷款买房,房贷的年限是非时常重要的。不仅仅是关系着自己有没有能力在扣除日常所需的经费之外,能不能支付高额的费用;还和以后的生活质量息息相关。所以如果你决定贷款买房,那关于贷款年限的那些事儿,是应该好好捋一捋了,买房也要做好准备。


  第一、需要明白你要贷款购买的房子产权是多少?


  一般银行住房贷款额度:贷款额度就是贷款总额。按照当前的政策,贷款总额为房价的70%。贷款期限就是贷款时间,贷款时间最长30年。贷款时间与贷款人的年龄、房子的房龄有关。银行在为借款人评估房贷还款年限时,首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下,年龄越小贷款年限越长,反之年龄越大,贷款年限则较短。通常情况下,“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”,就是银行行能够为其办理的贷款期限。


  第二、要确定是采用商贷还是公积金来贷款?


  NO.1贷款利率


  利率是最本质的差别:商贷的基准利率是4.9%,公积金贷款5年以上利率是3.25%。


  NO.2贷款比例:


  使用公积金和商业贷款,同样一套房子,商业贷款如果是首套能贷7成,那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。


  NO.3贷款流程:


  不同贷款方式办理手续时间也是不一样的:商业贷款要在办理过户之前审核贷款,公积金贷款是在办理过户之后审核贷款。


  NO.4审批时间:


  审批时间可能是公积金贷款的硬伤,放款比较慢,一般情况下:商业贷款大约20个工作日,公积金贷款大约需要40个工作日,商业贷款快于公积金贷款。


  NO.5首付比例:


  明显是公积金贷款有优势:首套房公积金最低首付2成,二套结清最低首付3成,未结清最低首付4成;首套商贷最低首付3成,二套结清首付最低3成,未结清最低首付7成。


  NO.6使用人群:


  不同的贷款方式适用人群有些差别:商业房贷针对所有符合条件的社会公众开放,而公积金贷款则只对公积金缴纳者开放,若没有缴纳公积金的买房者就不能享受公积金贷款利好。


  NO.7年限和额度:


  对于贷款年限和贷款额度,不同银行和不同城市公积金管理中心具体规定不同,但一般来说商业贷款可以选择的还贷期更长更灵活,额度更高。按目前大部分银行来看,商贷最高能贷房款的7成;公积金个人最多贷款60万,夫妻两人最高贷款100万。


  NO.8二套房限制:


  对于二套房贷款,其实无论是商贷还是公积金贷款,肯定会跟二套有些许差别,尤其是商贷,商业贷款对二套房贷的政策性限制更多,利率更高,首套和二套利率折扣相差比较多;而公积金贷款则基本不受二套房贷的政策影响,同样可以享受优惠利率。


  第三、要明白你要申请贷款的房子房龄是多少?


  房龄相信大家都了解,是指房屋建成年代,通俗一点就是说这个房子从建成到现在有多少年。房子的房龄不同,商贷和公积金贷款对贷款的成数也有区别:


  一般是30年内房龄;最长贷款年限计算:贷款年限+房龄<50(各银行间有差异)


  借款人年龄有关:一般可到65周岁,最长贷款年限计算:贷款年限+借款人年龄<65周岁,有些银行可以放宽到70减去年龄(光大银行,工行银行,中国银行)


  最长不超过25年


  以上三点同时满足,以贷款年限短的为准


  公积金贷款对房龄的要求:


  砖混结构(混合结构):47年-房龄


  钢混:57年-房龄


  如果你要贷款买房,关于房贷的一些事一定来了解清楚,不打无准备之仗!


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