MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资金池，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。
MBS的作用在于解决商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题，拓宽房贷资金来源。但由于MBS是把按揭贷款作为长期借款打包成为一个类债券的产品，每个贷款的还款年限都需要严格规定，提前还款就有可能打乱证券化产品的返还周期，因此银行可能对提前还款客户提高惩罚或者把提前还款时间设定为至少5年以上，以确保MBS的正常运转。
目前，中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，央行提出鼓励MBS发行正是在这样的大背景下。
